– Abusi edilizi: tipologie, possibili sanatorie, procedura e sanzioni –
Il nostro ordinamento giuridico prevede diverse ipotesi di interventi e di opere edilizie irregolari, a ciascuna delle quali ricollega una specifica disciplina sanzionatoria [1]. Non sempre, però, in presenza di una difformità edilizia, risulta semplice individuarne l’esatto tipo e, conseguentemente, la corretta strada da seguire al fine di sanarla. In materia, è intervenuto anche il Consiglio di Stato, con una sentenza del 2017 [2], nella quale ha classificato le varie irregolarità che portano all’abuso edilizio.
In generale, l’abuso edilizio si configura come una difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato o autorizzabile. Come sanare una difformità edilizia?
La risposta alla domanda cambia a seconda della gravità dell’abuso commesso, potendosi all’uopo distinguere tra: abuso totale, che si ha quando la costruzione è stata realizzata in assenza di qualsiasi titolo abilitativo; abuso sostanziale, che si determina nel caso in cui il manufatto realizzato è completamento diverso, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, rispetto a quanto oggetto di permesso di costruire e/o se vi sono delle variazioni essenziali; abusi minori, che si verificano quando gli interventi sono realizzati con modalità diverse da quelle previste ed autorizzate ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.
Come sanare una difformità edilizia?
Posto che sussistono diversi tipi di difformità edilizie, vediamo in che modo è possibile sanarle.
Abuso totale
Nella nozione di abuso totale [3] rientrano sia le ipotesi di costruzioni realizzate in assenza di titolo sia quelle completamente diverse rispetto al permesso di costruire.
Nello specifico, si ha costruzione in assenza di permesso di costruire quando il titolo:
- non è stato mai richiesto o rilasciato, quindi, non esiste oggettivamente;
- esiste ma è privo di efficacia, fin dall’origine oppure a seguito della pronuncia di un provvedimento del Comune o del giudice amministrativo.
Invece, si ha una totale difformità dal permesso di costruire nell’ipotesi di una costruzione completamente diversa per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quella oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.
In presenza di una difformità totale, la situazione può essere sanata con un permesso di costruire in sanatoria. Tuttavia, non sempre ciò è possibile. Pertanto, occorre verificare il piano regolatore generale del Comune ed il regolamento urbanistico, vigenti al momento della costruzione dell’immobile ed al momento in cui viene richiesto il permesso in sanatoria. In caso di contrasto dell’intervento abusivo con tali strumenti urbanistici bisogna demolire il manufatto.
Abuso sostanziale
L’abuso sostanziale si manifesta in presenza delle cosiddette variazioni essenziali, cioè quelle che determinano sostanziali differenze qualitative-quantitative rispetto al progetto autorizzato.
L’articolo 32 del Testo unico edilizia individua i criteri per la definizione delle variazioni essenziali, le quali attengono al:
- mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standards;
- aumento della cubatura o della superficie;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto;
- violazione della normativa edilizia antisismica.
Le Regioni possono stabilire i casi che determinano variazioni essenziali nel rispetto dei principi fissati dalla legislazione nazionale.
Anche l’abuso sostanziale può essere sanato con un permesso di costruire in sanatoria sempre che sia consentito dagli strumenti urbanistici comunali. In caso contrario, l’opera va demolita.
Sia nell’ipotesi di un abuso totale sia nel caso di un abuso sostanziale deve essere richiesta, altresì, la sanatoria strutturale al Genio civile.
Abuso minore
L’abuso minore consiste in una difformità parziale [4]. Si realizza nell’ipotesi in cui gli interventi costruttivi, seppur autorizzati, sono eseguiti con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.
L’abuso minore è sanabile con una Cila in sanatoria per le opere già eseguite.
Difformità non rilevanti
Tra le tipologie di difformità edilizie rientra un’ultima ipotesi, rappresentata dalle violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedono per la singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali [5]. Si tratta di scostamenti dai parametri autorizzati talmente minimi che non sono qualificabili come illeciti edilizi, quindi, non richiedono alcuna sanatoria.
Come viene sanzionato l’abuso edilizio?
L’abuso edilizio viene punito dal punto di vista penale e dal punto di vista amministrativo. Sotto il primo profilo chi ha commesso il reato è sanzionato con [6]:
- l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive o per non considerare regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e permesso di costruire;
- l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro nell’ipotesi di lavori eseguiti in totale difformità o senza il dovuto permesso o anche per continuare le opere nonostante l’ordine di sospensione;
- l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 15.493 euro a 51.645 euro in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica nel caso di interventi edilizi in una zona sottoposta a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso. Viene disposta anche la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite.
Dal punto di vista amministrativo, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione.
Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune.
Qual è la procedura per sanare una difformità edilizia?
In caso di interventi edilizi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività, o in difformità da essa, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, è possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria solo se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda [7]. In ogni caso, per ottenere la sanatoria bisogna rispettare il termine di 90 giorni dall’ingiunzione di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi, oppure il termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.
La procedura per regolarizzare una difformità edilizia si avvia con la presentazione di una domanda per il rilascio del permesso di costruire, allo sportello unico dell’edilizia del Comune interessato, corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti prescritti dalla legge.
Legittimati a chiedere il rilascio del permesso di costruire sono: il proprietario dell’immobile e chiunque sia titolare di un diritto di godimento che lo autorizzi a disporre dell’immobile con un intervento costruttivo, l’inquilino, in caso di locazione dell’immobile, il soggetto che intende acquistare l’immobile e ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita e il responsabile dell’abuso.
La domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione di un progettista abilitato, che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all’efficienza energetica.
Lo sportello unico comunica al richiedente, entro 10 giorni, il nominativo del responsabile del procedimento, ovvero del soggetto che, entro 60 giorni dalla presentazione dell’istanza, dovrà curare l’istruttoria della pratica.
Se nel termine dei 60 giorni il responsabile del procedimento non risponde, non si applica la regola del silenzio-assenso per cui la richiesta deve intendersi rifiutata. Viceversa, se viene accettata, il reato di abuso edilizio si estingue.
Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.
Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Note:
[1] T.U. edilizia (DPR n. 380/2001).
[2] Consiglio di Stato, sent. n. 1484/2017.
[3] Art. 31 T.U. edilizia.
[4] Art. 34 T.U. edilizia.
[5] Art. 34-bis T.U. edilizia.
[6] Art. 44 T.U. edilizia.
[7] Art. 36 T.U. edilizia.
Fonte: La Redazione di www.laleggepertutti.it
