– Una recente sentenza chiarisce chi debba sostenere i costi dei lavori straordinari condominiali approvati dall’assemblea prima della vendita dell’appartamento –
Può succedere di acquistare casa e di essere chiamati, dopo poco, a dover pagare spese di ristrutturazione all’edificio che l’assemblea aveva deliberato già in precedenza.
In tal caso, l’acquirente che non sia stato informato di ciò dal venditore può pretendere che sia quest’ultimo a sostenere l’esborso? Chi paga i lavori straordinari in condominio approvati prima del rogito?
La questione è stata oggetto di numerose vertenze giudiziarie, a dimostrazione di quanto frequente sia questo tipo di controversia.
Difatti se è facile, prima di comprare casa, controllare l’eventuale pendenza di oneri arretrati col condominio (a tal fine, il venditore rilascia all’acquirente un’attestazione di avvenuto pagamento firmata dall’amministratore di condominio), non è altrettanto agevole spulciare tra i vari verbali delle assemblee per verificare se il condominio aveva in serbo l’avvio di opere di manutenzione straordinaria.
Una recente sentenza del Tribunale di Napoli (la n. 10025 del 2 novembre 2023) affronta tale argomento, spesso fonte di dubbi e controversie tra venditori e acquirenti di immobili. Vediamo cosa ha stabilito il tribunale partenopeo, in linea peraltro con l’orientamento consolidato della giurisprudenza della Cassazione.
Quando il venditore deve pagare i lavori di ristrutturazione?
Le spese condominiali per lavori straordinari devono essere saldate da chi era proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione dei lavori. Questo vale anche se i lavori vengono materialmente eseguiti dopo la vendita dell’immobile.
Pertanto, se la delibera assembleare con cui si autorizza il preventivo e si delega l’amministratore a firmare il contratto con la ditta appaltatrice è precedente al rogito (l’atto cioè di compravendita con cui si trasferisce la proprietà della casa) le spese devono essere imputate al venditore (Cass. n. 11199/2021, n. 18793/2020, n. 10235/2013, etc.).
Viceversa, se prima dell’atto di compravendita la questione è stata semplicemente discussa in assemblea, ma non ancora votata, la spesa ricade sull’acquirente.
Insomma, per stabilire a chi spetta pagare le spese straordinarie bisogna verificare chi era proprietario dell’appartamento alla data della delibera assembleare che approva l’esecuzione delle opere. Non contano le mere delibere “interlocutorie” se il voto non è stato ancora assunto.
Che succede se è stato firmato solo il compromesso?
Come anticipato, ciò che rileva ai fini dell’individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle spese è laproprietà dell’immobile. Se quindi, al momento del voto, venditore e acquirente hanno sottoscritto solo il compromesso – ossia il cosiddetto contratto preliminare – l’onere ricade sul venditore. Difatti tale tipo di accordo serve solo per obbligare le parti a concludere, in un momento successivo, la compravendita. Dunque il passaggio di proprietà vero e proprio non si è ancora verificato e il titolare dell’immobile non è mutato.
Chi paga i lavori straordinari in caso di compravendita?
La giurisprudenza della Cassazione è unanime sul punto. Il principio è stato riaffermato dalla Corte di Appello di Napoli con recente pronuncia n. 3638 del 5 agosto 2022 secondo cui «al fine di individuare il momento in cui è sorta l’obbligazione di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento al momento in cui viene approvata la delibera condominiale che dispone l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. È invece irrilevante che i lavori siano stati o meno eseguiti in tutto o in parte… o che sia stato approvato lo stato di ripartizione dei lavori.
Il momento della delibera rileva per regolare l’obbligo di concorrere alle spese nei rapporti interni tra venditore e acquirente, ove questi non abbiano concluso accordi in diverso senso».
La vicenda
La vicenda è iniziata con un’ingiunzione di pagamento emessa da un’impresa contro un condomino, in quanto moroso nel pagamento delle quote per dei lavori straordinari. Il suo nome era stato fornito alla ditta appaltatrice dall’amministratore di condominio, così come prevede la legge (al fine di consentire il pignoramento innanzitutto nei confronti di chi non è in regola con i pagamenti). Il condomino in questione, che aveva acquistato l’unità immobiliare dopo l’approvazione dei lavori straordinari, ha contestato il debito sostenendo che la responsabilità delle spese fosse del venditore, proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione dei lavori. I giudici gli hanno dato ragione.
Come anticipato infatti, i lavori straordinari devono essere pagati da chi era proprietario al momento dell’approvazione dei lavori dall’assemblea condominiale. Se l’immobile viene venduto dopo questa data, l’acquirente può richiedere al venditore di sostenere le spese.
Il contratto può prevedere un accordo diverso?
Il rogito notarile può contenere un accordo diverso tra le parti: in altri termini, il venditore potrebbe informare l’acquirente dell’approvazione dei lavori straordinari avvenuta prima della vendita e porre a carico di questi la relativa spesa. Se la clausola viene accettata, sarà il nuovo proprietario a dover sostenere gli oneri col condominio.
Conclusione
La decisione del Tribunale di Napoli fornisce un chiarimento importante sulle responsabilità legate ai lavori straordinari in condominio. È fondamentale per i venditori e gli acquirenti di immobili in condominio essere consapevoli di queste regole per evitare incomprensioni e disaccordi post-vendita.
La sentenza sottolinea l’importanza di un’attenta revisione delle delibere condominiali in corso e di accordi chiari e trasparenti durante il processo di compravendita.
Fonte: www.laleggepertutti.it
