Acquisire la titolarità esclusiva della casa cointestata non implica il necessario esborso di denaro relativo alla quota parte dell’altro. L’acquisto può avvenire anche a titolo gratuito in compensazione di diversi rapporti di dare/avere –
IL CASO PRATICO:
Io e la mia ex moglie abbiamo appena divorziato consensualmente. Io sono rimasto ad abitare la casa coniugale di cui lei ha pagato metà del mutuo fino alla separazione, mentre le rate restanti le pagherò io per intero. Secondo gli accordi, a mutuo scaduto, io dovrò saldare il 50% dell’immobile. Posso solo rimborsale le rate di mutuo che lei ha pagato o devo darle la metà dell’intero mutuo? E se decidessi di vendere casa per liquidarle i soldi dovrei dare una quota a nostro figlio per il quale già le verso il mantenimento?Per rispondere al quesito è bene da subito chiarire il significato dell’espressione secondo cui il lettore, al termine del pagamento delle rate di mutuo, si impegna ad acquistare la quota del 50% della casa. Tale formula non deve far ritenere che il lettore sia necessariamente tenuto a versare alla ex moglie la metà dell’importo del valore complessivo della casa, ma il ragionamento che va fatto è differente.
Acquistare la metà della casa coniugale: cosa bisogna valutare?
Attualmente l’immobile risulta cointestato per metà ad entrambi i coniugi; ciò significa che, affinché l’uomo possa diventarne proprietario esclusivo, dovrà acquistare anche la quota parte di proprietà di sua moglie. Tale acquisto può avvenire con le modalità volute dagli ex coniugi comproprietari.
Così, a titolo di esempio, se in base ai rapporti di dare-avere la ex moglie del lettore (in quanto percettrice di un maggior reddito) fosse stata tenuta a versare al marito un assegno di mantenimento, tale obbligazione ben avrebbe potuto essere sostituita con quella in cui la donna si impegnava invece a trasferire all’ex marito nel termine pattuito la propria quota in comproprietà sulla casa coniugale senza richiesta di alcun corrispettivo, ciò al fine di non dover versare alcun mantenimento.
Nel caso di specie, invece, non sembrando sussistere motivi di compensazione di alcun tipo tra le parti, alla data di estinzione di tutte le rate del mutuo, dovrà essere fatta una valutazione complessiva dell’immobile.
Immobile che rispetto all’originario acquisto potrebbe essersi svalutato o rivalutato in base alle leggi del mercato. Partendo da detta valutazione, il lettore dovrà conteggiare sia le rate di mutuo già pagate dalla ex moglie e rimborsarle a quest’ultima, sia eventualmente la metà dell’eventuale maggior valore che la casa coniugale dovesse aver acquisito nel tempo e che i comproprietari otterrebbero ove decidessero di venderlo a terzi. Supponiamo ad esempio che l’immobile valesse al momento dell’acquisto 200mila euro e che, cessato il pagamento del mutuo, ne valga 230mila; in tal caso la ex moglie avrebbe diritto non solo al rimborso delle rate pagate, ma anche alla metà dei 30mila euro (15mila) costituiti dal nuovo valore del bene. Diversamente converrebbe molto di più (ad entrambi) vendere la casa a terzi e poi fare tra di loro i dovuti conguagli! Il pagamento del mutuo, infatti, non incide in sé e per sé sulla titolarità del bene ma ciò che conta è che la casa risulta cointestata ad entrambi gli ex coniugi.
In sostanza, questo impegno di acquisto non deve tradursi né in un indebito arricchimento per la ex moglie del lettore (che ci sarebbe se l’ex marito le versasse l’intera metà del valore della casa nonostante che una parte la abbia pagata lui), né in una perdita economica per la donna (dovuta al fatto di vendere all’uomo la sua quota parte, acquisendo la sola differenza relativa alle pregresse rate del mutuo, anziché l’effettivo importo corrispondente al maggior valore di mercato del bene).
Peraltro, si tratta fortunatamente di esborsi (quelli pagati per il mutuo) documentati e documentabili per entrambe le parti, e quindi la cosa non dovrebbe – se i rapporti sono sereni come il lettore riferisce- creare particolari problemi. Ma ben avrebbe potuto darsi che la casa fosse stata acquistata anche solo dall’uomo, ma in regime di comunione dei beni. Perché anche in tal caso, alla moglie ne sarebbe spettata comunque la metà del valore indipendentemente dal pagamento di qualsiasi rata di mutuo.
Come fare un trasferimento immobiliare con la separazione o il divorzio
Ciò detto, comunque, sarebbe stato senz’altro più opportuno disciplinare in modo più compiuto la clausola relativa all’ impegno all’acquisto della casa coniugale. Ciò, per due ordini di ragioni.
La prima è che questo tipo di impegni, se assunti nell’ambito degli atti di separazione e divorzio, godono di agevolazioni non indifferenti, se rispettosi di determinati requisiti.
Le parti possono, infatti, sempre impegnarsi con una promessa risultante dall’accordo di separazione e divorzio a compiere un atto di trasferimento immobiliare in un momento successivo (come avvenuto nel caso di specie). Tale atto di trasferimento può essere a titolo oneroso e quindi prevedere il pagamento di un corrispettivo, oppure a titolo gratuito. L’impegno così assunto avrà per la legge valore di contratto preliminare (con diritto dell’altra parte, ove non rispettato, di rivolgersi al giudice per ottenerne l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto).
Inoltre, il contratto definitivo (quello da stipularsi dinanzi al notaio) gode di un regime fiscale agevolato, in quanto (al pari di tutti gli atti, i documenti e provvedimenti relativi al procedimento di separazione o divorzio) è esente da ogni tassa, imposta di bollo, di registro e ipocatastale.
A tal fine, tuttavia, occorre che l’accordo abbia precise caratteristiche e contenga:
– la dicitura che con esso i coniugi intendono regolare i loro rapporti economici, definendo in questo modo le reciproche ragioni di dare e avere;
– la promessa di uno a vendere e dall’altro l’obbligo ad acquistare;
– l’indicazione di dati catastali e l’atto di provenienza del bene immobile.
Ora, mancando nella condizione concordata nell’atto di divorzio le suddette caratteristiche, l’impegno all’acquisto dell’immobile da parte del lettore, pur restando pienamente valido in sé e per sé, difficilmente potrà valersi dei vantaggi su citati.
Ma vi è di più: mancando nella clausola una precisa indicazione di quali dovranno essere gli importi che il lettore, alla scadenza del mutuo, sarà tenuto a corrispondere alla ex moglie, non si può escludere che a quella data possano sorgere contestazioni di sorta con la ex, preludio di possibili successivi contenziosi: e così ad esempio, la donna potrebbe sostenere che le spetti più dell’importo delle rate del mutuo pagate in ragione del diverso contributo economico fornito alla famiglia quando era unita (ad esempio per aver sostenuto da sola le spese di lavori di ristrutturazione o qualsiasi altro genere di esborso al quale il marito non abbia contribuito!).
Che fare se l’accordo sul trasferimento è troppo generico
Sicché un consiglio per il lettore, visto che riferisce di essere in ottimi rapporti con la ex, è quello di integrare l’accordo divorzile con una scrittura privata (anche avvalendosi del legale che lo ha assistito nel divorzio), nella quale specificare le esatte modalità del successivo acquisto dell’immobile; ciò quantomeno nell’intento di evitare l’insorgere di successivi fraintendimenti tra le parti. Così, ad esempio, l’accordo potrà prevedere l’impegno a corrispondere alla ex moglie solo l’esatto importo delle relative rate di mutuo già versate da quest’ultima, oppure, insieme a questo, la metà dell’eventuale plusvalore (calcolato sul valore di mercato) del bene e fatto stimare da un perito scelto da entrambe le parti.
Anche ai figli spetta una quota sulla casa coniugale?
Una volta acquisita la piena titolarità dell’immobile, l’uomo sarà pienamente libero di rivenderlo senza nulla dover dare al figlio, il quale avrà diritto semplicemente ad ereditare un giorno il patrimonio esistente (e se esistente) alla morte dei genitori.
Resterà naturalmente fermo, in capo sia alla madre che al padre, l’obbligo di contribuire in proporzione alle proprie sostanze al mantenimento del figlio, anche maggiorenne, fino a quando questi non abbia raggiunto l’autosufficienza economica.
Fonte: Maria Elena Casarano da http://www.laleggepertutti.it
